コラム

2025.9.16

「相続手続で不動産鑑定士が関わるメリットとは？名古屋での相続税対策を徹底解説」①

あいち相続ひろばの野々山です。
相続手続において、不動産を複数所有している方にとって最も悩ましいのは「相続税の負担」と「不動産評価の正確性」です。特に、自宅や実家、賃貸用不動産など複数の不動産を相続する場合、評価額の誤差が相続税額に大きく影響し、相続人間のトラブルにつながることもあります。

本記事では、不動産鑑定士が相続手続に関わるメリットについて、具体的な事例や評価方法を交えて解説します。記事を読むことで、相続税申告における不動産評価の重要性、節税対策のポイント、専門家を活用した安心な手続き方法がわかります。

この記事は、名古屋市郊外で複数不動産を所有し、相続税負担や評価ミスを避けたい中高年の方に向けて作成しています。初めて相続手続に触れる方でも理解できるよう、平易で具体的な内容を意識しました。

前編：不動産鑑定士とは？役割と相続手続での重要性

相続手続において不動産鑑定士は、専門的な知識をもとに不動産の適正な評価額を算定する専門家です。不動産鑑定士の関与は、特に複数の不動産を所有する方や、相続税負担が大きくなるケースで重要な意味を持ちます。

1. 不動産鑑定士の基本的な役割

不動産鑑定士は、不動産の価値を専門的に評価し、客観的な鑑定書を作成します。相続税の申告では、税務署が定める路線価や固定資産評価額を基準に計算しますが、実際の市場価格と差異が生じることがあります。ここで不動産鑑定士の評価が役立ちます。

• 市場価値に近い評価を提供：路線価では反映されにくい土地形状や立地条件を考慮

• 適正な相続税額の算定：過少評価や過大評価を防ぎ、申告漏れや過払いを回避

• 鑑定書による証拠力：税務署への説明資料として活用可能

例：名古屋市郊外の旗竿地（道路に接している幅が狭い土地）は、路線価で評価すると高額になりやすい。しかし鑑定士が市場価値を評価すると、実勢価格に基づき減額できる場合があります。

2. 相続手続での不動産鑑定士の重要性

相続税の計算において、不動産評価額の誤差は納税額に直結します。複数不動産を所有している場合、評価額の合計が課税財産総額となり、税額が大幅に変動します。

• 課税遺産総額の正確な把握：実際の市場価値を反映することで、必要以上の税負担を避けられる

• 相続人間のトラブル防止：公平な評価で遺産分割協議を円滑化

• 節税対策の選択肢拡大：小規模宅地等の特例や贈与との組み合わせで、税負担を最適化可能

具体例：賃貸用マンションと自宅を所有する場合、鑑定士による評価で賃貸収益を考慮した減価計算を行うと、課税額が数百万円単位で変わることがあります。

3. 司法書士・税理士との違いと連携

相続手続では、司法書士は登記や名義変更、税理士は相続税申告を担当します。鑑定士は評価を専門に担当し、税理士に正確な課税財産額を提供することで、申告内容の精度を高めます。

• 税理士との連携：評価額をもとに相続税額を正確に計算

• 司法書士との連携：不動産登記の名義変更や共有持分調整に反映

• 専門家チームでのワンストップ対応：複雑な不動産を含む相続もスムーズに処理可能

4. 不動産鑑定士に依頼するメリットまとめ

• 評価額の適正化による相続税の過払い防止

• 公平な評価に基づく遺産分割協議の円滑化

• 節税対策を含めた総合的な相続手続支援

• 税務署対応や書類作成時の証拠資料として活用可能

複雑な不動産を複数所有している場合や、相続税額が高額になるケースでは、早期に不動産鑑定士を関与させることが安心で効率的です。市場価格に基づく正確な評価は、相続手続の透明性と納税額の適正化に直結します。