あいち相続ひろばの野々山です。
愛知県内で空き家になった実家を相続し、「固定資産税が高い」「古い家が売れるのか不安」「空き家特例が解除されて6倍になるって本当？」と心配されていませんか。特に名古屋市や豊橋市では、老朽化した実家をそのまま放置すると、固定資産税の優遇がなくなり大幅に負担が増える可能性があります。
この記事では、実家売却の前に押さえておくべき相続手続の流れから、固定資産税の仕組み・空き家特例, さらに解体と現況売却どちらが得か, 名古屋市・豊橋市のサポート制度までわかりやすく解説します。
この記事を読むことで、固定資産税負担を最小限に抑えつつ、実家売却を「損せず安全に」進めるための具体的な判断基準が得られます。
空き家となった実家の管理に悩む50〜70代の方、遠方で実家を放置している方に特に読んでいただきたい内容です。
実家を相続した後、**「固定資産税が毎年かさむ」「老朽化して倒壊リスクも心配」**と悩む方は少なくありません。特に、名古屋市や豊橋市などの都市部では、土地や建物の評価額が高く、空き家特例の対象外になると税額が最大6倍に跳ね上がる場合もあります。
そこでまず押さえておきたいのは、固定資産税の仕組みと空き家特例の条件です。
固定資産税とは
土地や建物を所有している人に課される税金で、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。
住宅用地特例（小規模住宅用地特例）
居住用の家が建つ土地は評価額が最大6分の1に減額されます。
空き家特例の適用条件
倒壊や老朽化の恐れがないこと
定期的な管理がされていること
放置すると、特例が解除され、税負担が急増する可能性があります。
次に考えるべきは、実家をどのように扱うかです。選択肢は大きく分けて3つあります。
現状のまま管理する
メリット：手間をかけずに維持できる
デメリット：固定資産税や維持費がかかり続ける、倒壊リスクあり
解体して土地だけ売却する
メリット：建物の維持費や倒壊リスクを解消でき、税制上も有利
デメリット：解体費用が必要、売却まで時間がかかる場合がある
現況のまま売却する（建物付きで売る）
メリット：解体費用が不要、売却までの手間が少ない
デメリット：築年数が古いと買い手が付きにくい、価格が低くなる可能性
遠方在住の方や、農業・建物管理の経験がない方は、一人で判断するのは難しいのが現実です。ここで活用したいのが、行政や専門家のサポートです。
市町村の空き家相談窓口
名古屋市や豊橋市では、無料で空き家管理や売却に関するアドバイスが受けられます。
不動産仲介会社
現況売却か解体売却かのシミュレーションや、相場価格の査定を受けられます。
税理士・司法書士
相続手続や固定資産税・譲渡所得税の計算、空き家特例や3000万円控除の適用可否を確認できます。
さらに、売却の流れを整理すると、手順がわかりやすくなります。
相続登記を完了する
名義が父母から自分に変更されていない場合、まず登記を済ませる必要があります。
不動産査定を受ける
現況売却か解体売却かを判断するために、複数の仲介会社で査定を行うのが安心です。
売却方法を決める
建物付き現況売却
解体して土地のみ売却
媒介契約を結ぶ
信頼できる仲介会社と売却契約を結びます。
売却後の税金を確認
譲渡所得税や3000万円特別控除の適用可否を確認し、納税計画を立てます。
ここで押さえておきたいのが、固定資産税の節税ポイントです。
空き家特例の適用を受けるために、定期的な管理を行う
倒壊の恐れがある場合は解体や修繕を検討
築年数の古い家は、解体して土地だけ売却する方が結果的に節税につながるケースがある
また、売却後の譲渡所得税についても注意が必要です。自分や家族が居住していた家であれば、譲渡所得から最高3000万円控除が可能です。これにより、売却後の税負担を大幅に軽減できます。
まとめると、前編で押さえておくポイントは以下の通りです。
空き家放置は固定資産税負担増＋倒壊リスク
売却・解体・貸すなど複数の選択肢がある
空き家特例や3000万円控除など、節税制度を活用できる
遠方在住者は、行政・不動産会社・税理士のサポートが不可欠
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