空き家の実家を放置すると固定資産税が6倍に？｜愛知県の相続手続と売却ステップを名古屋市・豊橋市の事例で解説②

あいち相続ひろばの野々山です。
愛知県内で空き家になった実家を相続し、「固定資産税が高い」「古い家が売れるのか不安」「空き家特例が解除されて6倍になるって本当？」と心配されていませんか。特に名古屋市や豊橋市では、老朽化した実家をそのまま放置すると、固定資産税の優遇がなくなり大幅に負担が増える可能性があります。

この記事では、実家売却の前に押さえておくべき相続手続の流れから、固定資産税の仕組み・空き家特例, さらに解体と現況売却どちらが得か, 名古屋市・豊橋市のサポート制度までわかりやすく解説します。

この記事を読むことで、固定資産税負担を最小限に抑えつつ、実家売却を「損せず安全に」進めるための具体的な判断基準が得られます。
空き家となった実家の管理に悩む50〜70代の方、遠方で実家を放置している方に特に読んでいただきたい内容です。

■中編：愛知県で実家を売却する際の具体的判断と注意点

実家の売却を検討する際、単に「固定資産税が高いから売ろう」と考えるだけでは、損をする可能性があります。ここでは、判断の基準と注意点を整理します。

1｜現状売却か解体売却かの判断ポイント

現状売却（建物付き）
- メリット：解体費用が不要で売却までの手間が少ない
- デメリット：築年数が古い場合、買い手がつきにくく価格が低くなる
- 向いているケース：
  - 建物の状態が比較的良い
  - 土地の面積が狭く、解体費用が高額になる場合
解体売却（土地のみ）
- メリット：建物の維持費や倒壊リスクが解消され、固定資産税も軽減されやすい
- デメリット：解体費用が数十万円〜百万円単位でかかる
- 向いているケース：
  - 建物が老朽化し、修繕費がかかる
  - 土地の価値が高く、建物の価値は低い
  - 空き家特例を適用できる間に売却したい

2｜固定資産税と空き家特例を活用する

愛知県内の多くの自治体では、住宅用地特例（空き家特例）が適用されます。特例を利用すると、最大で固定資産税が6分の1に軽減されます。ただし、適用条件には注意が必要です。

特例の条件
- 倒壊や著しい老朽化の恐れがない
- 適切に管理されている（草木の手入れ、屋根や外壁の簡易修繕など）
- 売却または解体を前提にした管理計画がある

特例を維持できるうちに売却や解体を行うと、税負担を最小限に抑えながら安全に処理できます。

3｜相続手続との関係

実家を売却するには、相続登記が完了していることが前提です。登記が済んでいないと、売却契約ができず、税務処理も進められません。

必要な書類の例
- 被相続人の戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）
- 登記申請書・固定資産税評価証明書

特に兄弟間で意見が割れている場合は、遺産分割協議書の作成が重要です。合意形成ができないと、売却手続きが長期化するケースがあります。

4｜売却価格を決める際の注意点

市場価値を把握する
- 名古屋市や豊橋市の不動産仲介会社で査定を複数社依頼
- 現況売却か解体売却かによって査定額は大きく変わる
近隣事例との比較
- 同じ地域・築年数・土地面積の取引価格を参考にする
売却タイミング
- 空き家特例の適用期間内に売却すると、税負担が最小限に抑えられる
- 市場の動向（地価や住宅需要）も考慮する

5｜遠方在住者のサポート活用

愛知県内に実家があり、自分は県外に住んでいる場合、売却手続きには以下のサポートを活用することをおすすめします。

行政の空き家相談窓口
- 名古屋市や豊橋市では、空き家管理・売却アドバイスを無料で提供
不動産仲介会社
- 現況売却・解体売却のシミュレーション
- 仲介契約の代理手続き
司法書士・税理士
- 相続手続の代行
- 固定資産税や譲渡所得税の申告支援
- 3000万円特別控除など節税策の確認

遠方在住の場合でも、専門家を活用することで売却手続きがスムーズになり、税負担や管理リスクも最小限にできます。

6｜事例紹介

ケースA：築40年の一戸建て（名古屋市緑区）
- 解体売却を選択
- 空き家特例を適用しながら、固定資産税負担を軽減
- 解体費用は約80万円、売却額は土地のみで300万円
ケースB：築30年の二階建て（豊橋市中心部）
- 建物付き現況売却
- 買い手がすぐにつき、売却額は450万円
- 固定資産税軽減は一部のみ適用