名古屋市の借地権付き不動産で相続手続が進まない理由｜地主と揉めずに売却するための完全ガイド②

あいち相続ひろばの野々山です。名古屋市内の借地権付き不動産を相続したあと、「地主の承諾が必要と言われて困っている」「売却できないと言われた」「承諾料が高額なのでは…」と不安を抱えて検索される方が増えています。とくに名古屋市中村区・昭和区・瑞穂区などは借地権が多く、築40～60年の老朽化した戸建を相続した58歳前後の方からのご相談が目立ちます。

この記事では、名古屋市の借地権付き不動産で起こりやすい“相続手続のつまずきポイント”と、地主と揉めずに売却するための法的チェックポイントを、専門家の立場からわかりやすく解説します。相続登記・承諾料・名古屋市の借地権相場・売却の現実的な方法まで、必要な情報を網羅しています。

名古屋市外に住みながら名古屋市内の借地権を相続した方、地主との交渉に不安がある方、兄弟間で意見が割れている方にこそ、ぜひ最後まで読んでいただきたい内容です。

【中編】

借地権付き不動産の売却と地主承諾の現実

借地権付き不動産を相続した場合、売却は通常の不動産より手続きが複雑です。特に名古屋市中村区、昭和区、瑞穂区など市内中心部の物件では、地主承諾が不可欠であり、承諾料や条件の交渉が売却の成否を左右します。ここでは、売却の流れと注意点を具体的に見ていきます。

1｜売却手続きの基本的な流れ

借地権付き不動産を売却する場合、次のステップが一般的です。

相続登記の完了
- 借地権も相続財産の一部として登記が必要
- 登記に必要な書類：戸籍謄本、遺産分割協議書、固定資産評価証明書
不動産査定
- 借地権評価を含めた査定を複数社で比較
- 建物が老朽化している場合は、現況売却か解体売却かで査定額が変動
地主承諾の取得
- 売却や建替えの前に地主から書面で承諾を取得
- 承諾料や条件を明確化しておく
媒介契約の締結
- 借地権を扱える不動産会社を選ぶ
- 仲介手数料・売却条件・契約期間を確認
売却契約・引渡し
- 買主が決まれば契約締結、所有権移転の手続き
- 司法書士に依頼して登記変更を完了

名古屋市内では、借地権付き戸建ての売却にあたり、地主承諾の取得だけで1～3か月かかることも珍しくありません。

2｜地主承諾の取得と注意点

地主承諾は、借地権売却の成否に直結します。承諾が得られない場合、売却は進みません。

地主承諾を得る際のポイント
- 書面で条件を確認する（承諾料、建替えの可否、契約更新）
- 高齢地主や法人の場合は、窓口担当者との連絡手段を事前に確認
- 承諾料の相場を調べ、法外な金額に注意
トラブル事例
- 承諾料の提示が高額で交渉が長引く
- 承諾が下りず、売却予定が半年以上遅延
- 兄弟間で売却方針の合意が得られず争いになる

3｜専門家や買取業者の活用

名古屋市内では、借地権付き不動産を扱える専門業者が存在します。これを活用することで、手続きの負担を大幅に軽減できます。

メリット
- 司法書士・行政書士・不動産会社がワンストップで対応
- 地主承諾や売却条件の交渉を代行
- 相続手続と売却をまとめて進められる
選び方のポイント
- 借地権売却の実績が豊富か
- 名古屋市内の地主や土地管理事情に詳しいか
- 相続登記・税務相談まで対応可能か

事例：瑞穂区の築50年借地権戸建てでは、専門業者に依頼することで、地主承諾取得から売却まで3か月で完了したケースがあります。

4｜売却価格と相場の考え方

借地権付き不動産の価格は、建物価値＋借地権評価額で算出されます。ポイントは以下です。

建物の老朽度
- 築年数が長い場合、現況売却では価格が大幅に下がる
- 解体して土地のみ売却するケースもある
借地権評価額
- 土地価格×借地権割合（通常30～70％）
- 地主との契約条件によって評価が変動
近隣相場
- 名古屋市内の同規模借地権物件の成約例を参考にする
- 高額査定よりも現実的な価格設定が、売却成功の鍵

5｜トラブル回避のポイント

兄弟間の合意を文書化
- 遺産分割協議書で売却方針を明確化
- 売却益の分配方法を事前に決定
専門家に依頼
- 地主との交渉、承諾料の調整、相続登記まで代行
- 紛争リスクを大幅に軽減
現況調査を事前に実施
- 建物状態、固定資産税、借地契約内容を把握
- 想定外の費用やトラブルを回避

6｜相続税・贈与税への影響と現金化のタイミング

借地権付き不動産を相続すると、相続税評価額や将来の譲渡所得税が重要になります。特に注意すべきは以下です。

相続税評価
- 借地権は土地の所有権ではなく権利として評価される
- 評価額は土地の時価に借地権割合を掛けて算出
- 古家の建物は建物評価額で計上
売却後の譲渡所得
- 売却益に対して譲渡所得税が発生
- 3000万円特別控除の対象になる場合がある（居住用建物の場合）
現金化のタイミング
- 地主承諾取得が完了してから売却開始
- 相続登記が済んでいない場合、売却手続きは進められない
- 建物老朽化や固定資産税増加を考慮し、早めの売却検討が望ましい